管理物件の獲得は
① オーナーを探す → ② 信頼構築 → ③ 提案 → ④ 契約
の4ステップ。
特に オーナーリストの精度 と 継続接触の仕組み が成果を左右する。
既存の仲介顧客リスト（売買・賃貸）
→最も成約率が高い
管理不動産が少ないエリアのオーナー情報
近隣の空室が多い物件のオーナー
老朽化物件・相続物件のオーナー
自主管理オーナー（競合が少ない）
固定資産税名寄帳の閲覧（自治体）
法務局の登記簿
建物看板（管理会社名が出ていない物件）
地域の地主会・オーナー会
仲介会社からの紹介
Web/SNS 配信から問い合わせ獲得
反響獲得用LP（管理料診断・空室診断）
物件名
住所
オーナー名
連絡先
管理会社名
空室率
老朽度（A/B/C）
接触履歴
次回アクション
管理物件獲得は以下の6つのルートが主流：
① オーナー直接営業（訪問／DM／電話）
② 仲介会社からの紹介
③ オーナー会・地主会でのネットワーク営業
④ 既存顧客（売買・賃貸）からの横展開
⑤ Web集客（LP・YouTube・広告）
⑥ 競合管理会社からのスイッチ獲得
最も即効性がある手段。
特に 空室率が高い物件・自主管理物件 が狙い目。
「オーナー様に無料で“空室改善レポート”を作成しています。
よろしければ、今の募集状況と改善ポイントを拝見させてください。」
押し売りしない（情報提供ベース）
「無料レポート」を入口にする
名刺と会社案内は必須
見学できたら “即日” 改善提案を送る
自主管理オーナー
空室率が高い物件
高齢のオーナー
老朽化物件の所有者
「現在、空室にお困りのオーナー様へ
弊社では“0円でできる空室改善プラン”をご提案しております。
賃料は下げずに入居率を改善した事例が多数ございます。」
物件単位で行うのではなく、
“エリア×管理会社不明の物件リスト” に対して発信。
「◯◯物件を担当されているオーナー様でしょうか？
当社で近隣物件の空室改善を多数行っておりまして、
無料で診断レポートを作成しています。」
仲介は多くのオーナーと接触しているため、紹介が増えれば強力。
管理物件の空室対応を“スピード・丁寧さ”で見せる
仲介からの問い合わせに最速で対応
反響が取れる写真・募集図面を提供
仲介向けに 「管理受託で紹介料」 を設定（任意）
「当社の管理なら“決まる部屋”が作れます。
写真・図面・条件調整は全て迅速に協力します。」
シニア層の地主は「紹介文化」が強い。
定期的な勉強会を開催（相続・空室対策など）
税理士と連携してセミナー共催
セミナー後の個別相談で成約につなげる
売買顧客・賃貸顧客から管理に繋がるケースは多い。
売買成約後、1ヶ月以内に「管理の案内」
賃貸仲介の入居者へ「管理変更の交渉」
既存オーナーに「別物件の管理切り替え」を提案
管理専門LP
空室診断フォーム
Web広告（Google、Instagram）
YouTube：成功事例・管理の裏側動画
SEO記事：「空室対策」「管理会社 変更」など
Before / Afterの事例写真
空室改善実績（90日以内◯%改善など）
管理メニューと料金を明確に
無料診断ボタンを大きく設置
最も利益率の高い獲得ルート。
家賃が決まらない
対応が遅い
建物管理がズサン
修繕費が高い
担当者が定着しない
現在の管理会社の課題をヒアリング
“改善できる事実と根拠” を提示する
無料で「空室改善レポート」作成
小規模改善（清掃・写真撮影）から実施
共用部の清掃状況
設備状態
募集状況
入居者層
空室改善策
必要な修繕
募集条件
管理メニュー
管理料
実績
収支改善プラン
競合との違い
“決まる理由” を明確に伝える
簡潔・視覚的に（写真・データ重視）
管理委託契約
賃貸借契約雛形の説明
引継ぎ事項の確認
入居者・設備・修繕履歴の把握
ルートごとに行動量を数値管理
オーナー接触率が高い
無料レポートなど“入口商品”がある
競合より反応速度が早い
管理後の対応が丁寧（紹介が増える）
DMテンプレ
訪問営業スクリプト
電話営業台本
管理提案書テンプレ
空室改善レポートテンプレ
Web用LP構成案
管理メニュー表
管理切替案内資料