🏢 不動産調査マニュアル
〜物件購入・売却・投資前に必要な情報収集ガイド〜
1. 不動産調査の目的
物件の法的・物理的・経済的価値を把握
購入・投資・賃貸経営におけるリスクを事前に確認
不動産取引の安全性・収益性の判断材料を得る
2. 調査の種類
■ 1. 法務調査
登記簿確認：所有権、抵当権、地上権、借地権などの権利関係
公図・地積測量図：土地の形状・面積を把握
法令制限調査：用途地域、建ぺい率・容積率、都市計画法、建築基準法
■ 2. 現地調査
立地条件：交通アクセス、周辺環境、商業施設や公共施設の有無
地盤・地質：液状化リスク、土砂災害危険区域の確認
建物状況：外観、屋根、外壁、雨漏り、シロアリ被害
■ 3. 経済価値・市場調査
周辺相場価格：類似物件の売買・賃料相場
利回り計算：購入価格・賃料・維持費を考慮した投資分析
将来の資産価値予測：再開発計画、駅や施設の整備状況
■ 4. 契約・取引調査
売買契約書や重要事項説明書の内容確認
瑕疵担保責任の有無・条件
管理費・修繕積立金の確認（マンションの場合）
3. 調査手順
事前情報収集
不動産ポータル、役所資料、登記情報の取得
周辺環境・公共施設の確認
現地確認
物件の周囲を歩いて環境確認
建物の外観・設備・劣化状況をチェック
法務・権利関係確認
登記簿謄本・公図・道路位置指定を確認
法令制限・建築条件を調べる
市場価値・収益性分析
近隣相場・利回り計算
将来的な売却・賃貸収益を想定
リスク評価
災害リスク・建物老朽化・契約条件
修繕費・管理費・ローン返済計画
報告書作成
調査結果を整理し、意思決定用資料としてまとめる
4. 調査に必要な書類・情報
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 登記簿謄本 | 所有者・抵当権・地役権など |
| 公図・測量図 | 土地の形状・面積 |
| 固定資産評価証明書 | 税務・評価額確認 |
| 都市計画図 | 用途地域・建ぺい率・容積率 |
| 管理規約（マンション） | 修繕積立金・管理費の情報 |
| 過去の修繕記録 | 建物のメンテナンス履歴 |
5. 調査のポイント
■ 建物調査
築年数・構造・耐震性
外壁・屋根・基礎の劣化状況
配管・電気・水回り設備の状態
■ 土地調査
道路との接道状況
水はけ・傾斜・地盤沈下の可能性
周辺施設や騒音・日照条件
■ 契約・権利調査
ローン・抵当権設定の有無
賃貸中物件の場合、入居者契約内容
土地境界・共有地の権利関係
6. 注意点
自分で判断できない法務・建築・災害リスクは専門家に依頼
中古物件は隠れた瑕疵に注意
投資目的の場合、利回りだけでなく空室リスクも確認
7. 調査を効率化するコツ
調査リストを事前作成（チェック項目を明確化）
写真や図面を活用して現地確認
専門家（司法書士・建築士・宅建士）に相談
データベースやアプリで周辺相場・災害情報を確認
