🏢 不動産調査マニュアル
〜物件購入・売却・投資前に必要な情報収集ガイド〜
物件の法的・物理的・経済的価値を把握
購入・投資・賃貸経営におけるリスクを事前に確認
不動産取引の安全性・収益性の判断材料を得る
登記簿確認：所有権、抵当権、地上権、借地権などの権利関係
公図・地積測量図：土地の形状・面積を把握
法令制限調査：用途地域、建ぺい率・容積率、都市計画法、建築基準法
立地条件：交通アクセス、周辺環境、商業施設や公共施設の有無
地盤・地質：液状化リスク、土砂災害危険区域の確認
建物状況：外観、屋根、外壁、雨漏り、シロアリ被害
周辺相場価格：類似物件の売買・賃料相場
利回り計算：購入価格・賃料・維持費を考慮した投資分析
将来の資産価値予測：再開発計画、駅や施設の整備状況
売買契約書や重要事項説明書の内容確認
瑕疵担保責任の有無・条件
管理費・修繕積立金の確認（マンションの場合）
事前情報収集
不動産ポータル、役所資料、登記情報の取得
周辺環境・公共施設の確認
現地確認
物件の周囲を歩いて環境確認
建物の外観・設備・劣化状況をチェック
法務・権利関係確認
登記簿謄本・公図・道路位置指定を確認
法令制限・建築条件を調べる
市場価値・収益性分析
近隣相場・利回り計算
将来的な売却・賃貸収益を想定
リスク評価
災害リスク・建物老朽化・契約条件
修繕費・管理費・ローン返済計画
報告書作成
調査結果を整理し、意思決定用資料としてまとめる
| 種類 | 内容 |
|---|---|
| 登記簿謄本 | 所有者・抵当権・地役権など |
| 公図・測量図 | 土地の形状・面積 |
| 固定資産評価証明書 | 税務・評価額確認 |
| 都市計画図 | 用途地域・建ぺい率・容積率 |
| 管理規約（マンション） | 修繕積立金・管理費の情報 |
| 過去の修繕記録 | 建物のメンテナンス履歴 |
築年数・構造・耐震性
外壁・屋根・基礎の劣化状況
配管・電気・水回り設備の状態
道路との接道状況
水はけ・傾斜・地盤沈下の可能性
周辺施設や騒音・日照条件
ローン・抵当権設定の有無
賃貸中物件の場合、入居者契約内容
土地境界・共有地の権利関係
自分で判断できない法務・建築・災害リスクは専門家に依頼
中古物件は隠れた瑕疵に注意
投資目的の場合、利回りだけでなく空室リスクも確認
調査リストを事前作成（チェック項目を明確化）
写真や図面を活用して現地確認
専門家（司法書士・建築士・宅建士）に相談
データベースやアプリで周辺相場・災害情報を確認