都内不動産 仕入れルート構築マニュアル（実務版）

【0. 基本方針】

都内の不動産仕入れにおいて最も重要なのは ルート数 × 関係性の深さ × 案件鮮度。
特に都内は競争が激しいため、「個人営業マン」へのアプローチが鍵になる。

ルートは以下の6分類で構築する：

① 仲介会社
② 同業（業者・ブローカー）
③ 金融機関
④ 行政ルート（任意売却・相続）
⑤ 物件所有者へのダイレクトアプローチ
⑥ データリサーチ型ルート

【1. 仲介会社ルート構築（最重要）】

都内仕入れの 7〜8割は仲介会社から発生。
「会社」ではなく “営業マン個人” との関係構築が要になる。

■ 1-1 まず攻めるべき仲介会社リスト（都内版）

◆ 大手仲介（情報量と質が高い）

• 三井のリハウス

• 住友不動産販売

• 東急リバブル

• 野村の仲介

◆ 地場中堅（地元密着で希少物件が出る）

• 福屋不動産販売

• センチュリー21（各店舗）

• ハウスドゥ（各店舗）

• 地元商店街の老舗仲介店（城南・城西に強い）

◆ 投資系仲介

• 楽待・健美家で掲載多数の投資専門仲介

• 都心ワンルーム業者

• 一棟専門仲介

■ 1-2 仲介営業マンとの関係構築方法（実務向け）

✔ 初回アプローチ（電話・訪問・メール）

• 自分の買い条件を簡潔に

• 「決裁スピードの速さ」を強調

• 「断りにくい依頼」（査定依頼など）をして関係を作る

テンプレ例：
「再販用で即決できる物件を探しています。
エリアは◯◯、予算は△△〜□□。
査定・ご相談だけでも大歓迎です！」

■ 1-3 情報をもらえる関係を作るコツ

✔ 毎週1回の定期連絡

LINE・電話・訪問いずれか。

✔ 反応速度が命

1〜5分以内に返信する習慣。

✔ 早い内見・迅速な返答

土日・夜間も柔軟に対応。

✔ 無駄な指値をしない

仲介が「売主に通しやすい数字」を提示する。

✔ “決める会社” を印象付ける

一度決めれば、次の案件が格段に増える。

■ 1-4 仲介に響く「買い条件テンプレ」

• 区分：
  築20〜40年、30〜60㎡、駅10分以内、価格1,500〜4,000万

• 一棟：
  RC・鉄骨中心、利回り5%以上、価格1〜4億

• 土地：
  駅10分以内、20〜40坪、間口6m以上

（あなたの会社用に最適化した条件も作れます）

【2. 同業ルート（業者・ブローカー）】

仲介より早く情報が入りやすい。
特に都内は業者同士の横連携が強い。

■ 2-1 攻める相手

• 買取再販業者（区分・戸建・土地）

• 任売専門業者

• 一棟専門の買取会社

• デベロッパー

• 不動産ブローカー（情報網が広い）

■ 2-2 アプローチのコツ

• 「買える金額」を明確に数字で伝える

• 過去の実績（写真・価格）を提示

• 契約・決済の速さを強調

• 案件を断りすぎない（拾いに行く姿勢）

■ 2-3 情報交換の定期ルーティン

• 毎週 or 隔週の情報交換会

• 案件共有（LINEグループ）

• “買えた物件の報告” を必ずする
  →相手の信頼が一気に高まる

【3. 金融機関ルート】

銀行・信用金庫・ノンバンクからの紹介は、
競争が少なく利幅が大きい。

■ 3-1 開拓先

• 都内の信用金庫（しんきんの紹介案件は優良）

• 地銀（千葉・埼玉・横浜系）

• ノンバンク（買取再販系を取り扱う会社）

• 任意売却案件を扱う銀行部署

■ 3-2 銀行に刺さるアプローチ

• 年間仕入れ目標と実績を提示

• “融資協力してもらえば買える物件が増える” ことを説明

• 情報提供のお礼をしっかり伝える（紹介のお礼状など）

【4. 行政／専門家ルート（任売・相続・空き家）】

行政ルートは競争が少ない分、仕入れチャンスが大きい。

■ 4-1 開拓先

• 任意売却支援センター（民間団体）

• 各区の空き家担当部署

• 税理士・司法書士・弁護士（相続案件）

• 家庭裁判所（競売案件の情報）

■ 4-2 アプローチ方法

• 税理士・司法書士へ「相続物件の売却相談」を提案

• 任意売却の相談に乗る（早くて確実）

• 行政の空き家台帳から所有者へDM送付

【5. ダイレクトアプローチ（売主直接）】

仲介を挟まないため利幅が最大になる。

■ 5-1 方法一覧

• ポスティング

• DM（住所リストから抽出）

• 空き家調査（現地の巡回）

• オーナー会、地主会に参加

• SNSや地域コミュニティ経由

■ 5-2 DMの定番アプローチ文

「買主です。仲介手数料0円で直接取引できます。
築古でも事故物件でも構いません。現金決済可能です。」

【6. データ活用ルート】

データ分析により “まだ市場に出ていない物件” を先回りして探す。

■ 6-1 活用ツール

• 東京都の建築計画概要データ

• 公示地価／地価調査

• SUUMOの新着アラート

• AI空き家予測（民間サービス）

■ 6-2 データから抽出するターゲット例

• 解体予定の建物

• 相続発生後に売却可能性の高い地域

• 大規模修繕前のマンション

• 表示価格の下落を繰り返している物件

【7. 日次・週次ルーティン（習慣化が成果を作る）】

■ Daily（毎日）

• 新着物件チェック

• 仲介3〜5名へ連絡

• 情報の整理（スプレッドシート）

■ Weekly（毎週）

• 仲介訪問2〜3件

• 同業との情報交換1–2件

• エリア調査

• ルートごとの検証（何件の案件→何件を追うか）

【8. ルート管理シート（テンプレ）】

（必要ならExcel/Googleスプレッドシートで作成します）

項目例：

• ルート種別

• 担当者名

• 会社名

• 連絡先

• 最終連絡日

• 関係度ランク（A/B/C）

• 案件供給数

• 成約数

• 次回アクション

【9. 成果を出す人の共通点】

• 情報の反応速度が早い

• 仲介との関係構築が上手い

• 指値をしすぎず、決めにいく

• 常に行動量が多い

• 思考と行動が数字で管理されている