マニュアル制作
都内の不動産仕入れにおいて最も重要なのは ルート数 × 関係性の深さ × 案件鮮度。
特に都内は競争が激しいため、「個人営業マン」へのアプローチが鍵になる。
ルートは以下の6分類で構築する：
① 仲介会社
② 同業（業者・ブローカー）
③ 金融機関
④ 行政ルート（任意売却・相続）
⑤ 物件所有者へのダイレクトアプローチ
⑥ データリサーチ型ルート
都内仕入れの 7〜8割は仲介会社から発生。
「会社」ではなく “営業マン個人” との関係構築が要になる。
三井のリハウス
住友不動産販売
東急リバブル
野村の仲介
福屋不動産販売
センチュリー21（各店舗）
ハウスドゥ（各店舗）
地元商店街の老舗仲介店（城南・城西に強い）
楽待・健美家で掲載多数の投資専門仲介
都心ワンルーム業者
一棟専門仲介
自分の買い条件を簡潔に
「決裁スピードの速さ」を強調
「断りにくい依頼」（査定依頼など）をして関係を作る
テンプレ例：
「再販用で即決できる物件を探しています。
エリアは◯◯、予算は△△〜□□。
査定・ご相談だけでも大歓迎です！」
LINE・電話・訪問いずれか。
1〜5分以内に返信する習慣。
土日・夜間も柔軟に対応。
仲介が「売主に通しやすい数字」を提示する。
一度決めれば、次の案件が格段に増える。
区分：
築20〜40年、30〜60㎡、駅10分以内、価格1,500〜4,000万
一棟：
RC・鉄骨中心、利回り5%以上、価格1〜4億
土地：
駅10分以内、20〜40坪、間口6m以上
（あなたの会社用に最適化した条件も作れます）
仲介より早く情報が入りやすい。
特に都内は業者同士の横連携が強い。
買取再販業者（区分・戸建・土地）
任売専門業者
一棟専門の買取会社
デベロッパー
不動産ブローカー（情報網が広い）
「買える金額」を明確に数字で伝える
過去の実績（写真・価格）を提示
契約・決済の速さを強調
案件を断りすぎない（拾いに行く姿勢）
毎週 or 隔週の情報交換会
案件共有（LINEグループ）
“買えた物件の報告” を必ずする
→相手の信頼が一気に高まる
銀行・信用金庫・ノンバンクからの紹介は、
競争が少なく利幅が大きい。
都内の信用金庫（しんきんの紹介案件は優良）
地銀（千葉・埼玉・横浜系）
ノンバンク（買取再販系を取り扱う会社）
任意売却案件を扱う銀行部署
年間仕入れ目標と実績を提示
“融資協力してもらえば買える物件が増える” ことを説明
情報提供のお礼をしっかり伝える（紹介のお礼状など）
行政ルートは競争が少ない分、仕入れチャンスが大きい。
任意売却支援センター（民間団体）
各区の空き家担当部署
税理士・司法書士・弁護士（相続案件）
家庭裁判所（競売案件の情報）
税理士・司法書士へ「相続物件の売却相談」を提案
任意売却の相談に乗る（早くて確実）
行政の空き家台帳から所有者へDM送付
仲介を挟まないため利幅が最大になる。
ポスティング
DM（住所リストから抽出）
空き家調査（現地の巡回）
オーナー会、地主会に参加
SNSや地域コミュニティ経由
「買主です。仲介手数料0円で直接取引できます。
築古でも事故物件でも構いません。現金決済可能です。」
データ分析により “まだ市場に出ていない物件” を先回りして探す。
東京都の建築計画概要データ
公示地価／地価調査
SUUMOの新着アラート
AI空き家予測（民間サービス）
解体予定の建物
相続発生後に売却可能性の高い地域
大規模修繕前のマンション
表示価格の下落を繰り返している物件
新着物件チェック
仲介3〜5名へ連絡
情報の整理（スプレッドシート）
仲介訪問2〜3件
同業との情報交換1–2件
エリア調査
ルートごとの検証（何件の案件→何件を追うか）
（必要ならExcel/Googleスプレッドシートで作成します）
項目例：
ルート種別
担当者名
会社名
連絡先
最終連絡日
関係度ランク（A/B/C）
案件供給数
成約数
次回アクション
情報の反応速度が早い
仲介との関係構築が上手い
指値をしすぎず、決めにいく
常に行動量が多い
思考と行動が数字で管理されている